Использование конкурентных преимуществ коммерческой недвижимости

Рассмотрим на примере торгового центра особенности разработки и оценки целесообразности возможных альтернатив позиционирования объекта коммерческой недвижимости, учитывающих его ключевые признаки. В первую очередь для девелопера (оператора) торгового центра приоритетным конкурентным преимуществом является его месторасположение по отношению к потенциальным целевым клиентам-потребителям, объектам транспортной инфраструктуры. Для его анализа в качестве оценочного критерия может быть использована удаленность от центра города, прямо пропорционально которой растет расстояние между ним и основным местопребыванием покупателей товаров и услуг комплекса.
Вследствие этого при проведении маркетинговых исследований необходимо выявить и оценить характеристики торговой зоны (Trade Area, Catchment Area) - географической области проживания или работы подавляющего большинства (до 95%) посетителей торгового центра. Ее границы определяются как основными параметрами — форматом (типом) центра, пешеходной и транспортной доступностью, так и дополнительными — естественными и искусственными физическими препятствиями, наличием объектов-конкурентов, плотностью населения и т.д. В ее общей структуре также выделяют три концентрические зоны влияния.
1. Первичная торговая зона — географический район проживания 70-80% регулярных покупателей («опорная» группа), границы которого в городах в большей степени определяются временем пешеходной доступности в пределах 10-20 мин.
2. Вторичная торговая зона, включающая 15—20% клиентов, на протяженность которой в основном влияет наличие подобных торговых объектов в округе и транспортная доступность.
3. Третичная (периферийная) торговая зона — максимальная территория, с которой потенциальные, в том числе транзитные и случайные, покупатели, туристы (5—10% от общей численности) притягиваются к объекту качеством транспортной доступности, группами товаров или услуг, отсутствующих в других центрах, расположением по пути на работу и обратно.
На рис. представлен пример картографического исследования крупнейших по площади универсальных торговых центров г. Москвы с учетом различий округов в удельной обеспеченности торговыми площадями в расчете на одного жителя. Из схемы следует, что Центральный округ — лидер как по обеспеченности торговыми площадями, которая намного выше, чем в среднем по городу, высокий уровень их концентрации также характерен Для Юго-Западного и Северного округа. Остальные районы испытывают относительную нехватку объектов торговли, вследствие чего представляют потенциальный интерес для развития высококачественных торговых комплексов. Однако для дополнительного маркетингового изучения потенциала территории (города, округа и т.д.) с позиции девелопера торговой недвижимости целесообразно аналогичным схематичным образом проанализировать такой индикатор отраслевой привлекательности, как отношение товарооборота к общей площади торговых помещений.
Для оценки возможностей позиционирования среди клиентов-арендаторов конкурентных преимуществ локализации объекта складской недвижимости может быть применена технология «сетки». Данный метод ориентирован на определении такого месторасположения (дислокации), которое обеспечивает минимальные транспортные расходы клиента, связанные с поступлением груза на склад и вывозом со склада в пункты потребления.
Для его использования на географической карте отмечаются имеющиеся и предполагаемые к возведению складские объекты оператора (девелопера), источники поставки и точки распределения текущих и потенциальных клиентов с последующим наложением на нее сетки с горизонтальными и вертикальными координатами. После этого составляется таблица с описанием каждого склада, указанием его координат, тарифов на единицу транспортной работы (руб./ткм) и на тоннаж перевозимого груза.

Рис. Территориальный анализ расположения торговых центров.
В свою очередь маркетинговое исследование проектных особенностей складов позволяет определить потенциал объектов, не только собственных, но и конкурентов, на основе анализа таких параметров, как: вместимость, оборачиваемость грузопотоков, технология переработки грузов, высота грузовой единицы, стоимость земельного участка, применяемые подъемнотранспортные машины, тип стеллажей и т.д. Также отметим влияние на конкурентные преимущества складской недвижимости показателей рациональности системы складирования — эргономичность складской площади и объема, продолжительность производственного цикла, степень доступа к товару, производительность персонала, фондоотдача технологического оборудования и т.д.
Кроме описанных характеристик складской недвижимости, в отношении проектируемого (планируемого) к возведению объекта требуется оценка инвестиционной привлекательности проекта, в том числе соотношения «цена — качество». С этой точки зрения основным показателем является общая величина единовременных капитальных затрат, включающая стоимость земельного участка под строительство, подведение к нему необходимых инженерных коммуникаций, возведение склада и развитие инфраструктуры.
Вариант расчета доходов от складской недвижимости, а также их сроков зависит от предполагаемого способа его использования — продажа построенного склада либо самостоятельное его управление — сдача в аренду, эксплуатация и т.д. Соответствующие количественные и качественные технико-эксплуатационные параметры, выручка, величина и структура капитальных и текущих затрат применяются в комплексной сравнительной оценке конкурентных преимуществ складского комплекса и объектов-конкурентов.

Похожие материалы

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.160

•    при усилении рубашками и наращиванием для крепления проектируемой арматуры к существующей следует вскрыть защитный слой бетона и обнажить арматуру (не менее 0,5 диаметра), очистить ее от ржавчины, остатков бетона и приварить к ней дополнительную продольную арматуру через коротыши или прямые хомуты, затем произвести обетонирование;

•    при устройстве хомутов на^колоннах дополнительная арматура заводится за пределы поврежденного участка на расстояние не менее двух больших размеров сечения колонны;