Использование конкурентных преимуществ коммерческой недвижимости

Рассмотрим на примере торгового центра особенности разработки и оценки целесообразности возможных альтернатив позиционирования объекта коммерческой недвижимости, учитывающих его ключевые признаки. В первую очередь для девелопера (оператора) торгового центра приоритетным конкурентным преимуществом является его месторасположение по отношению к потенциальным целевым клиентам-потребителям, объектам транспортной инфраструктуры. Для его анализа в качестве оценочного критерия может быть использована удаленность от центра города, прямо пропорционально которой растет расстояние между ним и основным местопребыванием покупателей товаров и услуг комплекса.
Вследствие этого при проведении маркетинговых исследований необходимо выявить и оценить характеристики торговой зоны (Trade Area, Catchment Area) - географической области проживания или работы подавляющего большинства (до 95%) посетителей торгового центра. Ее границы определяются как основными параметрами — форматом (типом) центра, пешеходной и транспортной доступностью, так и дополнительными — естественными и искусственными физическими препятствиями, наличием объектов-конкурентов, плотностью населения и т.д. В ее общей структуре также выделяют три концентрические зоны влияния.
1. Первичная торговая зона — географический район проживания 70-80% регулярных покупателей («опорная» группа), границы которого в городах в большей степени определяются временем пешеходной доступности в пределах 10-20 мин.
2. Вторичная торговая зона, включающая 15—20% клиентов, на протяженность которой в основном влияет наличие подобных торговых объектов в округе и транспортная доступность.
3. Третичная (периферийная) торговая зона — максимальная территория, с которой потенциальные, в том числе транзитные и случайные, покупатели, туристы (5—10% от общей численности) притягиваются к объекту качеством транспортной доступности, группами товаров или услуг, отсутствующих в других центрах, расположением по пути на работу и обратно.
На рис. представлен пример картографического исследования крупнейших по площади универсальных торговых центров г. Москвы с учетом различий округов в удельной обеспеченности торговыми площадями в расчете на одного жителя. Из схемы следует, что Центральный округ — лидер как по обеспеченности торговыми площадями, которая намного выше, чем в среднем по городу, высокий уровень их концентрации также характерен Для Юго-Западного и Северного округа. Остальные районы испытывают относительную нехватку объектов торговли, вследствие чего представляют потенциальный интерес для развития высококачественных торговых комплексов. Однако для дополнительного маркетингового изучения потенциала территории (города, округа и т.д.) с позиции девелопера торговой недвижимости целесообразно аналогичным схематичным образом проанализировать такой индикатор отраслевой привлекательности, как отношение товарооборота к общей площади торговых помещений.
Для оценки возможностей позиционирования среди клиентов-арендаторов конкурентных преимуществ локализации объекта складской недвижимости может быть применена технология «сетки». Данный метод ориентирован на определении такого месторасположения (дислокации), которое обеспечивает минимальные транспортные расходы клиента, связанные с поступлением груза на склад и вывозом со склада в пункты потребления.
Для его использования на географической карте отмечаются имеющиеся и предполагаемые к возведению складские объекты оператора (девелопера), источники поставки и точки распределения текущих и потенциальных клиентов с последующим наложением на нее сетки с горизонтальными и вертикальными координатами. После этого составляется таблица с описанием каждого склада, указанием его координат, тарифов на единицу транспортной работы (руб./ткм) и на тоннаж перевозимого груза.

Рис. Территориальный анализ расположения торговых центров.
В свою очередь маркетинговое исследование проектных особенностей складов позволяет определить потенциал объектов, не только собственных, но и конкурентов, на основе анализа таких параметров, как: вместимость, оборачиваемость грузопотоков, технология переработки грузов, высота грузовой единицы, стоимость земельного участка, применяемые подъемнотранспортные машины, тип стеллажей и т.д. Также отметим влияние на конкурентные преимущества складской недвижимости показателей рациональности системы складирования — эргономичность складской площади и объема, продолжительность производственного цикла, степень доступа к товару, производительность персонала, фондоотдача технологического оборудования и т.д.
Кроме описанных характеристик складской недвижимости, в отношении проектируемого (планируемого) к возведению объекта требуется оценка инвестиционной привлекательности проекта, в том числе соотношения «цена — качество». С этой точки зрения основным показателем является общая величина единовременных капитальных затрат, включающая стоимость земельного участка под строительство, подведение к нему необходимых инженерных коммуникаций, возведение склада и развитие инфраструктуры.
Вариант расчета доходов от складской недвижимости, а также их сроков зависит от предполагаемого способа его использования — продажа построенного склада либо самостоятельное его управление — сдача в аренду, эксплуатация и т.д. Соответствующие количественные и качественные технико-эксплуатационные параметры, выручка, величина и структура капитальных и текущих затрат применяются в комплексной сравнительной оценке конкурентных преимуществ складского комплекса и объектов-конкурентов.

Похожие материалы

Основы землепользования и землеустройства стр.59

Идея разукрупнения этого колхоза была своевременной, так как он не отвечал оптимальным размерам хозяйств овцеводческого направления, однако условий для осуществления этого мероприятия создано не было.

Но есть случаи, когда колхозы и совхозы нуждаются в укрупнении. В качестве примера рассмотрим целесообразность укрупнения бывших колхозов им. К. Маркса и Ф. Энгельса Тамбовской области.