Государственно-частные партнерства

Государственно-частные партнерства — концессии — в сфере недвижимости представляют собой договорные отношения об использовании, управлении частными компаниями недвижимыми активами, на которые распространяется монополия государства. Именно монопольное право собственности на недвижимость — основная характеристика и отличие концессии от доверительного управления. Такое неотчуждаемое, неотъемлемое, ограниченно оборотоспособное или вовсе изъятое из гражданского оборота недвижимое имущество имеет стратегическую важность для государства, региона.
Частному инвестору может быть предоставлено право не только на использование уже имеющейся государственной недвижимости, но также на строительство и (или) эксплуатацию создаваемых девелопером и впоследствии передаваемых в собственность государства объектов. Пользование недвижимыми государственными объектами предполагается на временной и возмездной основе, за счет инвестора и на его риск. Механизмы компенсации участия в инвестиционных проектах предусматриваются соответствующим соглашением о разделе продукции при разработке месторождений и недр или о предоставлении услуг, например жилищно-коммунальных. В таком случае инвестор является собственником произведенной продукции (оказанных услуг) и платит государству налоги и согласованное вознаграждение за вверенные ему недвижимые активы и переданные имущественные права.
Условия в каждом конкретном случае должны анализироваться с точки зрения достаточной привлекательности для инвестора-девелопера, поскольку договоры на реализацию очень крупных или медленно окупающихся проектов могут предусматривать длительные сроки действия до 50 и более лет. Как существенные стимулы целесообразно рассмотреть гарантию налоговой стабильности, возможность заключения соглашений модернизированной концессии или контрактов типа «роялти плюс налог», налоговые освобождения и льготы и т.д. В дополнение к этому при участии девелопера в качестве концессионера необходимо в комплексе учитывать такие параметры государственно-частного партнерства, как многоцелевой и долгосрочный характер сотрудничества, степень самостоятельности инвестора, административные рычаги воздействия на инвестиционную и текущую деятельность, а также распределение рисков между сторонами.

Рис. Особенности применения концессии недвижимого имущества