Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью

Для обеспечения юридической чистоты заключаемых договоров, разрешения имущественных споров девелоперу необходимо отладить взаимодействие с органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выполняющих правоустанавливающие и правоудостоверяющие функции. Выделение регистрации за рамки частных сторон, создание единой информационной системы позволяют получать единственно достоверные данные о правовом статусе как объекта недвижимости в целом, так и отдельных его составляющих: участка, здания, сооружения, помещения. Рассмотрим особенности сотрудничества с регистрирующими органами в следующих основных процедурах подготовки, учета и обработки сведений государственного реестра прав.
1. Прием и регистрация документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, с приложением документа об уплате государственной пошлины.
2. Правовая экспертиза законности сделки, в результате которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, иных оснований для отказа или приостановления регистрации прав.
3. Внесение сведений в государственный реестр прав при отсутствии несоответствий и отрицательных заключений проверки: совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.
4. Получение информации из Единого государственного реестра прав о правообладателях недвижимости — органах государственной и муниципальной власти, физических и юридических лицах, а также сделках, обременениях и ограничениях на ее пользование.
5. Мониторинг и анализ рынка по сведениям реестра, объединяющего информационные базы учреждений, осуществляющих учет и регистрацию недвижимости.
Регистрация объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах территориального округа, в котором действует соответствующий регистрирующий орган. Для совершения регистрационных действий представляется заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, кадастровый план участка, план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера, документы, удостоверяющие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав и сделок. В большинстве случаев подтверждающими права и сделки с недвижимым имуществом документами являются:
• акты государственных органов власти или местного самоуправления;
• заключенные договоры;
• свидетельства о приватизации жилых помещений;
• удостоверение права наследования;
• вступившие в силу судебные постановления и решения;
• акты передачи прав и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя и т.д.
После проверки подлинности и экспертизы документов сведения учитываются в соответствующем разделе реестра, который идентифицируется кадастровым или при его отсутствии условным номером объекта. Каждый раздел состоит из трех подразделов.
Первый подраздел включает описание объекта: адрес (местоположение), вид (название), площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и т.д.
На основе правоустанавливающей документации во второй подраздел заносятся записи о регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права собственности и об иных вещных правах на недвижимость и сделках с ней. Для учета прав регистрируются данные о правообладателе (имя или наименование, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, местонахождение и т.д.), а также о его доле в случае нахождения объекта в общей собственности. При отчуждении приводятся описание объекта, существенные условия сделки, реквизиты сторон.
В заключительный третий подраздел вносится информация об ограничениях (обременениях) прав: их содержание, срок действия, лица, в пользу которых они устанавливаются, основания их возникновения. Также могут представлять интерес для девелопера регистрируемые сделки с отложенным исполнением: их участники, сроки и условия, цены. В частности, при ипотеке указываются сумма кредита, величина залога, а при отчуждении — сумма ренты. Для объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по его сохранению, наименование предписания особого порядка пользования и эксплуатации.
В организации деятельности на рынке недвижимости рекомендуется учитывать обязательность и сроки проведения государственной регистрации. Например, при продаже коммерческой недвижимости стороны сначала обязаны зарегистрировать договор, затем передаточным актом оформить фактическую передачу, после чего сам покупатель регистрирует свои права собственности. Как правило, порядок и сроки регистрационных действий законодательно регламентируются с момента получения заявления, что в свою очередь влияет на продолжительность сделки и совершения расчетов. Кроме этого, существенным может быть то обстоятельство, что регистрация ограничений (обременений) в отношении объектов девелопера правами третьих лиц может производиться по их инициативе, но с обязательным уведомлением об этом правообладателя.
Вместе с тем для обеспечения прозрачности рынка недвижимости система государственной регистрации носит открытый характер. Это предполагает, что сведения государственного реестра о любом объекте недвижимости в течение законодательно установленного срока должны быть предоставлены регистрирующим органом любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Вследствие этого для юридической чистоты договоров с недвижимостью девелоперу рекомендуется предварительно запрашивать и проверять полученные сведения по интересующему его объекту: зарегистрированные права, ограничения (обременения), наличие правопритязаний или заявленных в судебном порядке требований.
В дополнение к этому целесообразно использовать периодически публикуемые статистические данные государственного реестра прав о зарегистрированных контрактах на территориальном рынке недвижимости, заключенных на определенной территории за определенный период, субъектах сделок без идентификации их предметов и участвующих сторон, средней цене приобретения прав и т.д.

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.308

Работая с одной-единственной компанией, вы можете заключить с ней договор не на полное, а на поэтапное строительство. Вовсе не обязательно сразу строить все и «под ключ». На первом этапе вы можете договориться только о строительстве «коробки» с крышей, окнами и дверями. После этого — заказать установку инженерных систем и коммуникаций (водоснабжение и комплекс водоочистки, отопление, кондиционеры и вентиляцию, сантехнику, электричество, сигнализацию). Затем — произвести внутреннюю отделку.