Городская жилая недвижимость

В классификации объекта жилой недвижимости предлагается ориентироваться на такие схемы структуризации, которые в обязательном порядке учитывают особенности его месторасположения (страна, регион, район и т.д.), а также типы помещений (квартира, дом и т.д.). Это обусловлено отсутствием единых подходов и стандартов, унифицированных как с точки зрения терминов, так и ключевых критериев категоризации из-за многообразия жилых объектов. Вследствие этого участнику рынка недвижимости целесообразно составлять такую классификацию, которая позволит ему проводить сравнительный анализ показателей рынка и рассматриваемого объекта для подготовки, принятия и реализации управленческих решений.
В случае востребованности участниками рынка, в частности для применения фокусированных стратегий или дифференцированного ценообразования, может быть использована дополнительная структуризация вышеуказанных категорий жилья. Дополнительные отличительные черты высшего класса от других могут заключаться в окружении и социальной однородности, виде строительства, использованных материалах, архитектурных и инженерных решениях: чем выше позиционируется объект, тем более жесткие требования предъявляются к нему со стороны текущих и потенциальных клиентов.
Более того, в силу специфики элитного жилья по мере развития рынка недвижимости даже внутри класса может понадобиться выделение дополнительных подклассов, а при их определении необходимо учесть самые притязательные требования наиболее взыскательных и платежеспособных клиентов, например наличие безупречного вида из окон, современных объемнопланировочных решений, правильных пропорций квартир и насыщения ими дома. Отдельный подкласс могут образовывать дома категории «люкс» с количеством квартир не выше 30, из которых дополнительно можно выделить группу клубных особняков — не более 10 квартир.
Отметим, что категории жилья могут быть детализированы для позиционирования также в более дешевом ценовом сегменте, например, в случае определения значений критериев для элитных объектов подкласса Л-, которые от класса А могут отличаться использованными для строительства и отделки материалами, инженерными коммуникациями, системами и оборудованием менее престижных фирм-производителей, большим количеством квартир и т.д. Кроме того, применение подкласса А- позволяет идентифицировать дома, которые в свое время были основой класса Л, но со временем перестали соответствовать некоторым, но не ключевым, характеристикам элитного жилья.
Жилье повышенной комфортности — бизнес-класса — предназначено для покупателей и арендаторов со средним уровнем доходов (среднего класса).
Как правило, это построенные по индивидуальным проектам многоквартирные дома с количеством квартир более 50 (в новых объектах количество квартир доходит до 500). Жилые объекты данной группы также должны иметь современный архитектурный облик, находиться в центре или на площадке с некоторыми незначительными проблемами, в традиционно престижном, но нецентральном районе, В условиях недостатка земельных участив под застройку возможны успешное создание и развитие жилья бизнес-класса и на значительном отдалении их от центра. Таким образом, подобные объекты могут быть размещены в различных районах, за исключением мест массового строительства жилья эконом-класса.
Объекты российского рынка недвижимости типового жилья (стандарт, эконом-класса) обладают следующими особенностями: расположение в любом городском районе, соответствие архитектурно-планировочных решений современным строительным нормам и правилам. Применительно к такому жилью широко распространены классификации, учитывающие различия в общей площади, материале наружных стен (кирпично-монолитные, кирпичные, панельные), количестве комнат (одно-, двух, трехкомнатные и т.д.).
Дифференциация жилья по использованным строительным материалам позволяет сгруппировать объекты по сходным технико-эксплуатационным и экономическим параметрам. Например, современные панельные дома, в отличие от старой «панели», по своим потребительским характеристикам не только не уступают кирпичным и монолитным, но могут превосходить их. Оценка наличия современных технологий утепления наружных стен и меж-этажных перекрытий дает возможность при проведении маркетинговых исследований учесть возможные недостатки панельных домов: высокую слышимость по вертикали и диагонали, распространяемость запахов, плохую теплопроводность, низкие потолки, неудобную планировку, систему открытых лоджий, используемых не по целевому назначению.
На рис. представлен алгоритм использования результатов маркетингового анализа рынка жилья при наличии общепринятой всеми его участниками классификации и при ее отсутствии. Хотя в данном примере признаком сегментации является уровень платежеспособности клиентов, основой структуризации и выделения целевых клиентов могут быть другие ранее рассмотренные предпочтения покупателей и арендаторов, характеристики спроса — площадь помещений, количество квартир, местоположение и т.д.

Рис. Продвижение и ценообразование на основе классификации жилья
Важный момент в представленном алгоритме — зависимость между требованиями и ожиданиями целевых клиентов, наличием классификации, стратегиями ценообразования и продаж управляющей компанией (девелопером) своих объектов недвижимости. При применении большинством участников рынка одной четкой и понятной классификации выше вероятность внедрения застройщиками (девелоперами) механизмов неценовой конкуренции: повышения качества и производительности, снижения издержек и т.д. В случае ее отсутствия, а также при высокой диверсификации стоимости жилья и клиентской базы при прочих равных условиях продавец будет стремиться к позиционированию и продвижению своих объектов для их реализации в максимальном ценовом сегменте наиболее платежеспособным клиентам.

Похожие материалы

Как класть ламинат, паркет и стелить линолеум стр.38

П крепление гвоздями к черновым деревянным полам (предпочтительно для массивной паркетной доски);

□    укладка на лаги.

Укладка паркетных досок «плавающим способом»