Этап схемного решения

В начале этапа составления схем совместно с заказчиком или застройщиком определяются цели проектирования и область применения проекта. Для зданий, возводимых застройщиками первого и второго типа, должна быть разработана полная программа проектирования, в которой отражаются все требования и аспекты проекта. Такое программное определение рассматривалось в главе 1. Здание, возводимое застройщиком третьего типа, определяется обычно менее подробно, и для проектировщика систем ОВК необходимо подготовить основные принципы проектирования.


Одним из первых этапов проектирования является подготовка документа «Критерии проектирования и описание систем ОВК». При строительстве зданий, застройщики которых относятся к первому и второму типам, в этом документе задаются критерии проектирования для нескольких функций, необходимость которых зафиксирована в программе заказчика, и определяются инженерные системы, реализующие эти функции. Для здания застройщика третьего типа в дополнение к этому могут содержаться сведения об арендаторах, которые будут находиться в этом здании. Они могут включать сферу деятельности, потребности в пространстве отдельных арендаторов и т. п. Информация такого рода позволяет проектировщику систем ОВК определять некоторые особенности проекта, такие как наличие дополнительных систем с охлаждающей оборотной водой, характеристики телекоммуникационных служб и т. д.


Допуская, что различные проекты могут иметь различные решения, в приложении к этой главе приводится образец типового документа по критериям проектирования и описанию систем ОВК. Это сделано для того, чтобы были ясны содержание и подробности информации, предоставляемой на этом этапе заказчику, архитектору и другим членам группы проектировщиков. Дополнительная информация готовится для задания параметров электрических и водопроводных систем, а также систем противопожарной защиты. Объединение этой информации с критериями проектирования и описанием систем ОВК даст возможность предоставить заказчикам уже на ранних стадиях проектирования общее описание возможностей инженерных систем. Благодаря этому заказчики могут заблаговременно рассмотреть эти данные, внести возможные изменения и окончательно утвердить предлагаемое решение. Критерии проектирования непосредственно связаны с особенностями проекта и расположением здания. Они крайне важны для определения принципиальных решений, которые следует заложить в здание. Электрическая нагрузка, обусловленная охлаждением, нужным для освещения и оборудования небольшой мощности, должна устанавливаться не только для офисов, небольших торговых помещений и холлов, но и для любых помещений, в которых необходимо наличие компьютеров, для торговых залов, аудиторий и для других специальных помещений, которые могут находиться в офисном здании.


В настоящее время нагрузки на освещение офисных помещений не превышают 22 Вт на 1 м2 рабочей площади, а зачастую они достигают 16 Вт на 1 м2 рабочей площади, как показано в прилагаемом документе по критериям проектирования. Вклад маломощного оборудования в большинстве офисных помещений обычно эквивалентен 22 Вт на 1 м2 рабочей площади и более, вплоть до 40 Вт на 1 м2 рабочей площади. Эта разница объясняется различной возможной концентрацией персональных компьютеров, принтеров и т. д. Центральные корпоративные офисы обычно характеризуются большими нагрузками, обусловленными маломощной аппаратурой, а в зданиях застройщиков третьего типа, которые, как правило, предназначаются для арендаторов с менее сложными потребностями, обычно отмечаются меньшие нагрузки.


Следует отметить, что документ «Критерии проектирования и описание систем ОВК» задает принципиальное решение, которое рассматривается и утверждается заказчиком на одном из самых ранних этапов процесса проектирования. Документ также предоставляет системные решения, которые будут в дальнейшем отражены в схематичных проектных чертежах. Последние обязательно должны включать блочное представление, показывающее расположение элементов оборудования и необходимое для них пространство, размеры шахт, компоновку систем распределения для всех систем. Данные производительности основных элементов оборудования каждой системы приводятся с учетом того, что производительность и компоновка систем могут модифицироваться по мере включения и более детального определения различных элементов проекта. Наконец, предоставляется общая спецификация, задающая стандарт для оборудования, необходимого для проекта, с достаточным уровнем детализации для того, чтобы можно было произвести оценку финансовой сметы проекта.


В итоге схемная проектная документация будет содержать достаточную информацию для понимания предлагаемых решений и для выполнения предварительной оценки стоимости будущего строительства. Документация и показатели стоимости систем ОВК объединяются с документами других членов проектной группы и с их оценками необходимых затрат. Такая обобщенная информация позволяет дать заказчику реальную оценку предлагаемых проектных решений и ожидаемую стоимость этих подходов.

Похожие материалы

Маркетинговые коммуникации и инструменты

В рамках единой коммуникационной политики маркетинговые коммуникации должны быть направлены на обращение к целевой аудитории посредством сообщений, создающих лояльность клиентов и общества к участнику рынка недвижимости, т.е. информирующих, убеждающих или напоминающих о его деятельности, объектах и услугах. Это предполагает использование таких маркетинговых инструментов, форм и приемов, которые позволят создать и продвигать в целевых аудиториях — клиентах и референтных группах, посредниках, партнерах и других — необходимый, желаемый образ компании, ее объектов недвижимости и оказываемых услуг.
Рассмотрим характеристики основных маркетинговых коммуникаций и условия их применения на рынке недвижимости в информационном обеспечении стратегий позиционирования, сегментирования, ценообразования и распределения:
1) реклама — неличные коммуникации, предназначенные для неопределенного круга лиц, осуществляемые через платные средства распространения информации с четко указанным источником финансирования — рекламодателем — для формирования и поддержания интереса к нему, его объектам недвижимости, услугам, их приобретению;
2) стимулирование сбыта — комплекс побудительных мер и приемов, как правило, кратковременного характера, направленных на поощрение покупки (продажи) предлагаемых объектов и услуг на рынке недвижимости;
3) персональные продажи — контакты, основанные на устном представлении объекта недвижимости, услуги в процессе общения с потенциальным клиентом для заключения сделки купли-продажи, аренды и т.д.;
4) управление связями с общественностью — инструмент, использующий различные формы коммуникаций по выявлению общих представлений или интересов, поддержанию доброжелательных отношений между участником рынка недвижимости и общественностью, достижению взаимопонимания, основанного на доверии, знании и полной информированности.

Рис. Маркетинговые коммуникации на рынке недвижимости
Отбор наиболее соответствующих целям управления недвижимости коммуникаций в первую очередь определяется целевой аудиторией и субъектами маркетингового воздействия, к которым будет обращена информация. Для ее структуризации, определения и описания могут быть применены инструменты сегментирования клиентов. Далее в отношении сформированной таким образом целевой аудитории изучаются и выделяются наиболее значимые искомые ею выгоды, которые может предложить продавец продвигаемых на рынке недвижимости объектов и услуг. В сборе необходимых для этого сведений целесообразно использовать опросы клиентов (покупателей и арендаторов), партнеров по сбыту, работников структурных подразделений, контактирующих с внешней по отношению к девелоперу средой, и т.д.
В результате такого подхода разрабатывается комплекс мероприятий, в максимальной степени позволяющий подчеркнуть, выделить именно те качества, которые являются наиболее существенными для клиентов в предлагаемых компанией объектах и услугах на рынке недвижимости, и получаемые при их покупке преимущества. Например, четкая конкретизация целевой аудитории для рекламных кампаний помогает разработать наиболее подходящий стиль рекламного обращения, каналы и средства его передачи.
При разработке основной темы продвижения коммуникации необходимо учитывать цели и задачи позиционирования компании, ее объектов недвижимости и услуг. Например, если компания специализируется на строительстве и продаже элитной загородной недвижимости, то она в своих обращениях не должна акцентировать внимание на том, что ее жилье самое дешевое в рассматриваемом классе, даже если ее стоимость действительно ниже, чем у конкурентов. В такой ситуации подобного рода информация может, наоборот, отпугнуть потенциальных клиентов, оценивающих в первую очередь комфортность и качество.
В частности, продавцов торгово-развлекательного центра товаров наиболее предпочтительно проинформировать о наличии гибкой системы индивидуальных скидок по арендной плате, арендаторов помещений развлекательной зоны — о размерах клиентской базы, а конечных покупателей — в широком ассортименте товаров в торговом центре. После определения основной сути информационного воздействия составляется перечень наиболее подходящих способов распространения с учетом их ключевых возможностей, достоинств и ограничений. Например, для продвижения перечисленных информационных сообщений могут быть использованы следующие инструменты рекламы:
• рекламные материалы — каталоги, буклеты, листовки, записные книжки, открытки;
• реклама в прессе — объявления и статьи «на правах рекламы»;
• теле- и радиореклама — ролики на радио и телевидении;
• почтовая реклама — рассылка материалов по обычной или электронной почте;
• наружная реклама — наружные щиты, вывески, витрины, указатели. Близким к рекламе по своим характеристикам и решаемым задачам является стимулирование сбыта, направленное на увеличение продажи отдельных объектов, услуг на рынке недвижимости. Однако, помимо технологий побуждения конечных клиентов к совершению покупок, оно также предусматривает дополнительную мотивацию участников сбытовых структур и каналов распределения. Особенностью PR-технологий (public relations — связи с общественности)) является целенаправленное создание и поддержание участником рынка недвижимости своего положительного имиджа, а также его объектов, услуг и торговой марки. Выбор информационного обращения и ее носителей осуществляется с учетом поставленных задач, основной целевой аудитории и объектов, в отношении которых планируется формировать общественное отношение.