Оценка стоимости земельных участков

Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

Оценка стоимости земельных участков стр.99

■    земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

■    земли под военными объектами;

■    земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

■    земли сельскохозяйственного использования;

■    земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

Оценка стоимости земельных участков стр.98

При проведении ГКОЗП также должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель поселений на всей территории Российской Федерации.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации предполагает использование опы

Оценка стоимости земельных участков стр.97

Какая форма ренты образуется в данном случае?

Определите ее величину, если известно, что урожайность в этих фермерских хозяйствах одинакова — 25 ц/га.

ГЛАВА 7

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ РАЗЛИЧНОГО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ

7.1. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Оценка стоимости земельных участков стр.96

6.    По какой формуле рассчитывается земельная рента?

7.    Почему при расчете земельной ренты используется показатель нормальной урожайности (средний показатель по области), а не фактическая урожайность конкретного производителя сельскохозяйственных культур?

8.    Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий?

9.    Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель?

ТЕСТЫ

Оценка стоимости земельных участков стр.95

Сельскохозяй ственная культура

Нормативная урожайность, ц/га

Закупочная цена, руб./ц

Затраты на производство, руб./га

Ячмень с подсевом многолетних трав

3 620

Картофель

25 700

Многолетние травы

2 580

Оценка стоимости земельных участков стр.94

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства.

Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то его стоимость оценивают при использовании под сенокос.

Оценка стоимости земельных участков стр.93

■ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учитываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

В случае отсутствия данных экспликации площади земель, занятых капитальными строениями и зданиями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, они определяются на основе данных о плотности застройки в соответствии со СНиП П-97-76 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий».

Оценка стоимости земельных участков стр.92

Условием образования дифференциальной ренты II выступают различия в производительности труда в результате добавочных вложений в производство. Она представляет собой доход хозяйств, ведущих более интенсивное производство. В результате внедрения новой техники и новых сортов растений, интенсивных технологий, биотехнологий, повышения культуры земледелия происходит повышение экономического плодородия земли. Таким образом, дифференциальная рента II появляется в условиях интенсификации производства.

Оценка стоимости земельных участков стр.91

Локальное местоположение — микроэкономическая характеристика, учитывающая привязку на данной местности типичного участка внутри сформированной ранее ценовой зоны. Локальное местоположение характеризует земельные участки по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.

Оценка стоимости земельных участков стр.90

Выражением монополии класса собственников в целом выступает абсолютная рента. Поскольку земля необходима для любого вида деятельности (сельскохозяйственного производства, промышленного производства, строительства), то за ее пользование взимается арендная плата. Земельный собственник никогда не предоставит свой земельный участок без компенсации.

Арендная плата за земельный участок может состоять из трех частей:

первая — соответствует передаче права пользования неразрушимыми свойствами земли (земельная рента);

Оценка стоимости земельных участков стр.9

б)    стоимость замещения объекта оценки — сумма 3afрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в)    стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Оценка стоимости земельных участков стр.89

Коэффициент капитализации для земли — 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.

Вариант Б

Стоимость строительства офисного здания — 460 000 дол.

Срок эксплуатации здания — 50 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли — 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.

Вариант С

Стоимость строительства торгового комплекса — 625 000 дол.

Срок эксплуатации комплекса — 50 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли — 0,102.

Оценка стоимости земельных участков стр.88

Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

Оценка стоимости земельных участков стр.87

5.2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1)    путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

2)    на основе заключения инвестиционных контрактов.

Оценка стоимости земельных участков стр.86

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Оценка стоимости земельных участков стр.85

Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

Земельный участок

Цена продажи, дол.

Потенциальный валовой'

доход, дол.

1-й

400 000

105 000

2-й

500 000

122 250

3-й

300 000

73 171

Оценка стоимости земельных участков стр.84

г)    данный подход не требует разносторонней рыночной информации;

д)    данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты.

Тест 8. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

а)    метод дисконтированных денежных потоков;

б)    метод распределения;

в)    метод капитализации дохода;

г)    метод выделения;

д)    все ответы неверны.

Оценка стоимости земельных участков стр.83

16.    В каких случаях метод выделения становится единственно возможным способом оценки земельного участка?

17.    Почему метод выделения одновременно относится к сравнительному и затратному подходам?

18.    В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли?

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке методом сравнения продаж земельных участков, застроенных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения кроме квадратного метра торговой площади также используется:

а)    цена за 1 га площади;

б)    цена за 1 фронтальный метр;

Оценка стоимости земельных участков стр.82

в)    транспортная доступность;

г)    одинаковый тип застройки;

д)    природные особенности.

2.    При необходимости внесение поправок в цены продаж объек-' тов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.

3.    Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4.    Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

Оценка стоимости земельных участков стр.81

Пример 1

Исходные данные

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.

Общая площадь здания 985 кв. м.

Время постройки — январь 1986 г.

Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Оценка стоимости земельных участков стр.80

4.2. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ МЕТОДА ВЫДЕЛЕНИЯ

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения методах наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Оценка стоимости земельных участков стр.8

«...цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки...» — на величину цены не оказывают влияние специфические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;

«.„платежза объект оценки выражен в денежной форме...» — средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.

Оценка стоимости земельных участков стр.79

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок.

Оценка стоимости земельных участков стр.78

Единица сравнения также используется для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей (например, стоимость одной сотки земли в зависимости от удаленности от МКАД и направления).

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га — при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку — при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Оценка стоимости земельных участков стр.77

2.    Корреляционно-регрессионный анализ. Анализ зависимости между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Этот метод основан на обработке статистических данных о характеристиках земельных участков и о ценах их продаж. Корреляционно-регрессионный анализ широко используется при кадастровой оценке земель поселений.

Оценка стоимости земельных участков стр.76

Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа парных продаж. При оценке застроенных земельных участков корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для единых объектов недвижимости.

Оценка стоимости земельных участков стр.75

3.    Условия продажи. Корректировка на данный элемент сравнения отражает:

а)    нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные, деловые);

б)    неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

в)    нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкротства).

Оценка стоимости земельных участков стр.74

Корректировки делаются с учетом того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться двумя способами:

1)    по элемёнтам сравнения;

2)    с помощью единиц сравнения.

Оценка стоимости земельных участков стр.73

■    цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений;

■    нормативная цена земли, которая используется при вынужденной продаже земельных участков, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 она должна составлять 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения;

Оценка стоимости земельных участков стр.72

земли гаражей и автостоянок, земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;

6)    участки под объектами промышленности и складскими помещениями;

7)сельскохозяйственные    угодья.

Каждая указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные участки с многоэтажной жилой застройкой могут быть разделены на 5-этажные (кирпичные, панельные, блочные), 7—9-этажные, 12-этажные дома.

Похожие материалы

Землеустройство стр.122

Мелкоконтурность и раздробленность угодий — наиболее трудноустраняемый недостаток сельскохозяйственного землепользования.

Топографическая чересполосица имеет место в тех случаях, когда в границах данного хозяйства небольшие участки пашни и кормовых угодий расположены за живым урочищем (оврагом, ручьем, лесом и др.). Такие участки неудобны для обработки и зачастую не имеют подходящих подъездов. Их обработка и иное использование связаны с дополнительными затратами на переезды и перегоны скота.

Литература: