Оценка стоимости недвижимости

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Оценка стоимости недвижимости стр.99

Количественные методы анализа

Количественные методы анализа предусматривают использование математических методов. Один из наиболее простых — анализ пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику определить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представляет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена возможность их неверного использования.

Оценка стоимости недвижимости стр.98

Экономические характеристики

Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценка стоимости недвижимости стр.97

Плюс первый платеж    25 000.

Цена продажи с поправкой на финансирование $ 100 000.

Условия продажи

Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Оценка стоимости недвижимости стр.96

Например, рассмотрим дом, который продается за $125 000 с первым платежом в размере $25 000 (собственные средства), при этом продавец финансирует кредит в размере $100 000 по ставке 8% (заемные средства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым платежом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей скидки, оценщик проверяет рыночную конъюнктуру на предмет продаж, ко торые финансировались по сходной кредитной схеме, и находит, что вексель на $80 000 со ставкой 8% был продан за $65 000. Скидка для такого векселя рассчитывается следующим образом:

Оценка стоимости недвижимости стр.95

Если продается объект недвижимости, обремененный договорами аренды, говорят, что продается имущественное право арендодателя. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих договоров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату, которую он будет генерировать в течение срока каждого договора аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора аренды. В отличие от имущественного права арендодателя стоимость полного права собственности основывается на рыночных условиях арендной платы.

Оценка стоимости недвижимости стр.94

Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Элементы сравнения

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1.    Передаваемые имущественные права.

2.    Условия финансирования.

3.    Условия продажи.

4.    Расходы, сделанные сразу же после покупки.

Оценка стоимости недвижимости стр.93

В методе рыночных сравнений огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая корректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия или сходства с объектом оценки.

Оценка стоимости недвижимости стр.92

Пример. Оценить недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце десятого года объект можно будет продать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 15%.

1.    Ипотечная постоянная

0,01029 х 12 = 0,1234.

2.    Расходы по обслуживанию долга

900 х 0,1234 = 111.

3.    Остаток долга на конец 10-го года " ежемесячный взнос

900 х 0,01029 = 9,26.

Оценка стоимости недвижимости стр.91

4.    Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.

5.    Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

6.    Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.

7.    Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

8.    Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

Оценка стоимости недвижимости стр.90

во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Оценка стоимости недвижимости стр.9

•    одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

•    стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•    объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

•    цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

•    платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Оценка стоимости недвижимости стр.89

•    Если кредит предусматривает ежемесячное погашение, то используются таблицы с ежемесячным начислением процента. При этом фактор взноса в погашение кредита (колонка № 6, взятая на условиях кредитования) должен быть умножен на двенадцать.

ИП = фактор взноса в погашение кредита X 12

В нашем случае фактор взноса в погашение кредита равен

0,01172:

ИП = 0,01172 х 12 = 0,1406.

Оценка стоимости недвижимости стр.88

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Оценка стоимости недвижимости стр.87

♦    Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

Оценка стоимости недвижимости стр.86

" индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

" пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости стр.85

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

•    назначение кредитуемого объекта;

•    характер участия в инвестиционном процессе;

•    порядок погашения долга и уплаты процентов;

•    стабильность процентной ставки по кредиту;

•    стабильность величины взноса в погашение обязательств;

•    участие кредитора в текущих доходах и приросте;

•    стоимость капитала инвестора;

•    способ финансирования перепродажи.

Оценка стоимости недвижимости стр.84

4.    Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.

1.    Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2.    Ипотечный кредит — это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

Оценка стоимости недвижимости стр.83

Глава 7 ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

Основной целью данной главы является:

•    изложение особенностей применения методов капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков при ипотечном кредитовании,

•    анализ заложенных в кредитном договоре условий финансирования в целях выявления степени их влияния на результаты оценки.

Оценка стоимости недвижимости стр.82

В зависимости от стратегии управления проектом и способа снижения риска реальные опционы классифицируют следующим образом.

Опционы на выход из проекта предусматривают возможность выйти из проекта и продать приобретенные для него активы, если проект окажется неэффективным или нереализуемым в связи с объемом требуемых капиталовложений.

Оценка стоимости недвижимости стр.81

«Права» — это краткосрочный опцион на покупку обыкновенных акций нового выпуска данного эмитента по курсу ниже текущего ры ночного для сохранения определенной доли капитала при дополнительной эмиссии.

Ордер, или варрант, — это долгосрочный опцион на покупку обыкновенных акций по курсу, который на момент выпуска ордеров устанавливается выше рыночного; данный опцион сопровождает обычно эмиссию корпоративных облигаций.

Опционы «Пут» и «Колл» не связаны с эмитентами лежащих в их основе ценных бумаг и исполняются мэйкерами фондового рынка.

Оценка стоимости недвижимости стр.8

Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений инвестора и, следовательно, это не всегда рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта. Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Оценка стоимости недвижимости стр.79

Рассмотрим числовой пример оценки стоимости объекта недвижимости при следующих предположениях.

Оцениваемый объект ежегодно генерирует чистый операционный доход в размере 15000 д.е. Рыночная стоимость улучшений земельного участка, определенная ресурсным методом, равна 80 000 д.е. Срок экономической жизни улучшений равен 30 годам. Ставка процента функции износа равна 0. Прогнозный период равен 5 годам. Предполагается, что актив через 5 лет повысится в цене на 20%. Норма отдачи на капитал У в номинальном выражении равна 15% годовых. Требуется выполнить оценку его рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости стр.78

Представленные выше обоснование и итоговое заключение распространяются не только на оценку земельных участков, но и на оценку объектов недвижимости в целом, т.е. объектов недвижимости, имеющих в своем составе землю и ее улучшения.

Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка

Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка должна выполняться при условии предварительного знания стоимости земельного участка как условно свободного.

Оценка стоимости недвижимости стр.77

Последнее выражение представляет собой модель коэффициента капитализации доходов от составного актива, состоящего из амортизируемой и неамортизируемой частей. Она используется для оценки действующего объекта с использованием метода капитализации по расчетным моделям.

В общем случае для оценки земельного участка (свободного или условно свободного) необходимо выполнить следующую последовательность действий:

1)    определить наиболее эффективное использование земельного участка;

2)    определить рыночную стоимость улучшений;

Оценка стоимости недвижимости стр.76

Такой подход справедлив в условиях развитого рынка, когда земля и ее улучшения находятся в оптимальной пропорции. Для российских условий такое предположение может привести к существенным ошибкам при оценке, так как использование земли в России далеко от оптимального. Поэтому в рамках любого метода в России целесообразно оценивать объект недвижимости с учетом отдельной оценки земли.

Таким образом, оценку рыночной стоимости доходным методом рекомендуется выполнять в два этапа:

•    оценить участок земли как условно свободный на основе его наиболее эффективного использования;

Оценка стоимости недвижимости стр.75

Если метод ^СР-анализа используется для произвольных потоков расходов и доходов, то капитализация по расчетным моделям оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимости генерирует постоянные или регулярно1 изменяющиеся доходы. Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в функциональном состоянии и его использование соответствует наиболее эффективному.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков

Оценка стоимости недвижимости стр.74

Метод прямой капитализации

В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

1.    Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки.

2.    Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов (объектов, сопоставимых с объектом оценки по найденному НЭИ объекта оценки и наиболее близкому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).

Оценка стоимости недвижимости стр.73

2.    Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.

3.    Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов. При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:

" затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;

" инфляционного удорожания по сложному проценту;

" удешевления вследствие естественного устаревания.

4.    Расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).

Оценка стоимости недвижимости стр.72

Оценка безрисковой ставки

Наиболее известными являются два метода оценки безрисковой ставки: прямой и косвенный.

Прямой метод основан на выборе в качестве безрисковой процентной ставки либо наиболее надежного банка страны, либо ее оценке по методу портфельных инвестиций как средневзвешенной по уровню рисков из процентных ставок наиболее известных финансовых учреждений страны.

Межстрановой риск может выражаться в ряде дополнительных рисков по следующим показателям:

•    конфискация имущества;

Похожие материалы

Наследование. Дарение. Пожизненная рента стр.107

5.    Совпадают и правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие на основании договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Об этом прямо сказано в ч. 2 ст. 601 ГК РФ: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными правилами о пожизненном содержании с иждивением. К институту пожизненного содержания с иждивением применяются нормы параграфа 1 гл. 33 ГК РФ об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты (ст.