Авторский надзор в строительстве

Авторский надзор представляет собой комплекс мероприятий по контролю строительства объекта недвижимости на предмет выполнения проектных решений, соблюдения технологии и обеспечения качества. Он осуществляется для всех объектов строительства имеющими соответствующие лицензии разработчиками проектной документации и проектировщиками, переработавшими применяемый проект. С этой целью заказчиком и генеральным проектировщиком заключается договор надзора на весь период строительно-монтажных работ, где в качестве приложения приводится перечень зданий и сооружений для авторского надзора. В случае участия в подготовке проектной документации субподрядчиков возможна передача им соответствующих полномочий авторского надзора по разработанным ими разделам.
В отношении применяемого проекта авторский надзор возлагается на использовавшего его проектировщика с возможным привлечением проектной организации-разработчика для контроля неизменяемой части документации и обязательным — для головных объектов капитального строительства. Основными направлениями авторского надзора являются:
1) проверка в процессе строительства соответствия выполненных строительно-монтажных работ, установки технологического оборудования проектным решениям, качества отделки фасадов зданий, интерьеров, благоустройства и озеленения территории и т.д.;
2) надзор за производством строительных изделий, конструкций, деталей, приборов, изготовляемых на объекте капитального строительства;
3) своевременное решение возникающих вопросов по проектно-сметной документации, в том числе внесения в нее в установленном порядке дополнений и изменений;
4) контроль сохранности эксплуатационных качеств зданий, расположенных вблизи объекта капитального строительства.
Данные мероприятия авторского надзора могут проводиться как непрерывно, так и периодически посредством выезда сотрудников проектных организаций на строительную площадку в сроки, установленные планами-графиками. Количество таких посещений планируется в зависимости от объема и сметной стоимости строительства, степени сложности по всем разделам проекта. При составлении графиков также рекомендуется устанавливать единый день для всех представителей авторского надзора. Для освидетельствования же промежуточных результатов, подлежащих обследованию, а также при непредвиденных ситуациях посещение может производиться и по уведомлению заказчика или представителей органов государственного архитектурно-строительного надзора.
Непрерывный авторский надзор осуществляется ответственными специалистами генерального проектировщика с постоянным контролем их действий со стороны своего руководства. Такой способ предпочтителен в строительстве особо трудоемких объектов строительства, возводимых в сложной градостроительной ситуации.
Результаты проверок заносятся в журнал авторского надзора с фиксацией выявленных отклонений от проектной документации, требований строительных норм и правил, технических условий по производству строительномонтажных работ. Кроме того, определяются обязательные для выполнения заказчиком и подрядчиком указания и рекомендации по устранению несоответствий со сроками исполнения. В случае несвоевременного или некачественного следования указанным предписаниям в журнал авторского надзора вносится повторная запись с одновременным извещением об этом заказчика и руководителя генподрядчика. При необходимости представители проектировщика участвуют в рассмотрении предложений генерального подрядчика по возможному улучшению качества СМР и снижению их стоимости, сокращению сроков строительства и т.д.
Также авторский надзор предусматривает участие представителей проектной организации в приемке техническим надзором отдельных ответственных конструкций, в составлении актов освидетельствования скрытых работ, от качества которых зависят прочность и устойчивость объекта строительства в целом. Обо всех обнаруженных и неисправленных отступлениях и нарушениях осуществляющие надзор представители проектировщика сообщают в государственные органы архитектурно-строительного и технического надзора.

Похожие материалы

Функционально-стоимостной анализ в управлении затратами

Функционально-стоимостной анализ включает комплексное изучение факторов, влияющих на затраты в деятельности по управлению недвижимостью, и последующую разработку такого способа использования и (или) оказания услуг, который обеспечивает заданное качество в установленных целевых пределах себестоимости. Он производится посредством:
• выделения характеристик объектов и услуг на рынке недвижимости, у которых при минимизации расходов потребительские свойства и уровень обслуживания не ухудшаются;
• исключения из бизнес-процессов ненужных технологий и операций, приводящих к удорожанию объекта и(или) услуги, которое клиенты (покупатели, арендаторы) не готовы оплачивать из-за ненадобности или высокой ценовой надбавки.
Основа такого подхода — определение стоимости каждой функции, операции, бизнес-процесса компании и сопоставление со связанными с ней выгодами для клиентов. В случае ее превышения потребительской ценности рассматриваемая функция должна устраняться либо модифицироваться путем снижения затрат на нее или увеличения ее значимости, воспринимаемой покупателем, арендатором. Для этих целей предпочтительно применение инструментов функционального менеджмента, предполагающих:
• структурирование видов деятельности девелопера недвижимости;
• распределение затрат по центрам издержек в разрезе видов деятельности;
• выявление существенных затратных составляющих ключевых видов деятельности.
Такая функциональная оценка позволяет менеджерам получить информацию о причинах возникновения затрат, о величине их выхода в единицах факторов издержек. В частности, главная ее особенность заключается в том, что основным предметом управленческих воздействий в процессе финансовой оптимизации являются виды деятельности, а не расходующие ресурсы подразделения и отделы.
Особое внимание при этом уделяется не категориям расходов, увязанным операциям и мероприятиям отдельных бизнес-процессов финансово-хозяйственной деятельности. Вследствие этого функциональные отчеты дают сведения, не ограничивающиеся рамками одного центра ответственности: подразделения, работника и т.д. Например, обработка заказов клиентов на ремонт может одновременно закрепляться за отделами по работе с клиен тами, технической эксплуатации и материально-технического снабжения. Ускорение обработки запроса, подготовки и производства ремонтных работ и, следовательно, снижение соответствующих затрат зависят от совместног взаимодействия указанных служб в едином бизнес-процессе.
Рассмотрим возможности использования функционально-стоимостного анализа в подготовке и принятии решений в управлении затратами по итогам исследования представленной на рис. организационно-функциональной структуры отдела технической эксплуатации жилого фонда. В приведенной схеме с позиции разграничения деятельности по добавленной стоимости первая группа функций напрямую связана с потребительской ценностью оказываемых услуг, а вторая — исключительно с управленческой сферой.

Рис. Организационно-функциональная структура отдела технической эксплуатации
В дополнение к этому в исследовании дисбалансов рекомендуется применение шкалы, которая обобщает подходы функциональной системы калькуляции себестоимости для первичного изучения данных о текущей эффективности рассматриваемого вида деятельности и возможностях их улучшения:
• высокоэффективные — с резервом для оптимизации на уровне менее 5%;
• достаточно эффективные — 5—15%;
• с эффективностью средней степени — 15—25%;
• неэффективные — 25—50%;
• очень неэффективные и, возможно, нецелесообразные для модернизации — 50-100%.
Таким образом, результаты ФСА в разрезе производственных и управленческих функций, классифицированные по указанным категориям, позволяют выделить первоочередные меры по снижению расходов или роста ценности для клиентов реализуемых операций в управлении недвижимости. Полученные итоги являются основой программ и комплексов мероприятий в сфере управления качеством, а также таких мер совершенствования деятельности компании на рынке недвижимости, как оптимизация организационно-функциональной структуры, внедрение информационных и автоматизированных технологий (см. «Управление улучшениями в менеджменте недвижимости»).