Аренда и доверительное управление

Аренда государственной и муниципальной недвижимости. Аренду государственной (.муниципальной) недвижимости целесообразно рассматривать при соответствии участника рынка недвижимости одному из следующих критериев:
• осуществление вида деятельности, значимого для развития региона;
• отнесение к льготной группе арендаторов;
• заключение договора найма недвижимости с обременением при одновременной фиксации уровня арендных ставок на относительно продолжительный срок, как правило, до 5 лет.
Указанные условия обусловлены тем, что в аренду предлагается та часть недвижимых активов, которая напрямую не связана с осуществлением функций государственного (муниципального) управления территорией. Зачастую к аренде предлагаются низколиквидные объекты, которые нецелесообразно приватизировать по причине их низкой рыночной стоимости и недостаточной инвестиционной привлекательности, в том числе из-за неудовлетворительного технического состояния.
Поскольку законодательно закреплено распределение государственных (муниципальных) объектов недвижимости по конкурсу и (или) аукциону, то это предполагает участие девелопера в регламентированной процедуре отбора: подготовке и направлении заявки, согласовании условий аренды, после которых непосредственно заключается и регистрируется соглашение. При принятии решения об аренде рекомендуется оценивать возможные преимущества и недостатки данной формы сотрудничества.
Основное достоинство — сравнительно низкая арендная плата, рассчитываемая на основе поправочных коэффициентов (отраслевых, вида деятельности, категории арендатора и т.д.) корректировки рыночной ставки, которая определяется по результатам обязательной оценки арендуемой недвижимости. В частности, пониженные ставки применяются в отношении предприятий малого бизнеса, субъектов инвестиционной деятельности, арендаторов земельных участков по инвестиционным контрактам (соглашениям). Еще одним положительным моментом является возможность преимущественного права выкупа имущества его арендатором по окончании срока договора найма, в том числе с рассрочкой платежа. В качестве ограничений аренды государственной (муниципальной) недвижимости отметим обременения на использование объекта аренды: необходимость обязательного капитального ремонта помещений и улучшение их технического состояния, дополнительные затраты на страхование и т.д.
Кроме того, для сохранности сдаваемой в аренду недвижимости собственниками (распорядителями) государственного или муниципального имущества также может быть предусмотрен механизм реверсии. Его суть заключается в том, что, договариваясь об условиях аренды (ставке, сроках, правилах пересмотра, возможностях выкупа и т.д.), стороны согласовывают оценочную стоимость недвижимости на даты начала и окончания договора. Такой подход гарантирует собственнику сохранность и определенное качество объекта, высвобождаемого после истечения периода найма. Однако по окончании срока контракта объект достаточно справедливо оценивается как для арендодателя, так и арендатора, если он имеет возможность и намерение выкупа недвижимости.
В дополнение к этому должны учитываться правовые риски в случае часто изменяющегося либо не отлаженного законодательства в сфере землепользования и арендных отношений. Например, законодательное ограничение или запрет на федеральном уровне на установление ставок аренды государственного имущества ниже рыночного уровня может привести к необходимости пересмотра заключенных соглашений с региональными властями либо к разрыву отношений, что неизбежно скажется на величине затрат и финансовой эффективности девелопера.
Доверительное управление государственной и муниципальной недвижимостью. Основная цель передачи государственного (муниципального) недвижимого имущества в доверительное управление частным управляющим компаниям — повышение доходности и поступлений в бюджет соответствующего уровня. В отличие от арендного фонда, передаваемые объекты недвижимости могут и должны быть использованы рыночным способом, который затруднен их неудовлетворительным технико-эксплуатационным состоянием, недостаточностью потребительских свойств. Еще одним преимуществом для собственников активов является реализация пообъектного принципа, предполагающего ответственность одной компании за здание и показатели его использования: доходы, расходы, инвестиции.
Зачастую для выбора управляющей компании законодательно предусматривается конкурсная процедура либо целевое назначение, когда это предусмотрено соглашениями с федеральными (региональными) органами власти, международными договорами или когда соискателем является акционерное общество со 100%-м участием собственника недвижимости, а также при согласии на участие в конкурсе только одного претендента. Как правило, к девелоперу в первую очередь предъявляются следующие требования:
• аккредитация гильдиями профессиональных управляющих;
• положительная деловая репутация и подтверждение опыта, например, управления объектами общей площадью не менее 5000 м2, работа на рынке не менее двух лет и т.д.;
• отсутствие задолженности перед бюджетами всех уровней по налогам и сборам;
• страхование профессиональной ответственности и т.д.
Проведение рыночного и маркетингового анализа, подготовку техникоэкономических обоснований и бизнес-планов совместной деятельности рекомендуется осуществлять на основе проектного подхода (подробнее см. «Анализ и оценка инвестиций в девелопмент недвижимости»). При этом следует учитывать первоочередность целей собственников, распорядителей государственной (муниципальной) недвижимости, достижение которых должен реализовать управляющий. Данные ориентиры необходимо оформить в концепцию, в соответствии с которой выстраивается оперативная деятельность: формирование пула арендаторов, распределение капитальных и текущих затрат, планируемого дохода собственника и т.д.

Рис. Взаимодействия девелопера при доверительном управлении недвижимостью
Также соглашениями может фиксироваться минимальный уровень арендной ставки, ограничиваемый по итогам массовой оценки. Ключевые аспекты для управляющего — срок действия договора и размер вознаграждения, который по общепринятой практике определяется в виде процента от арендных доходов. Все указанные параметры сотрудничества в рамках совместной деятельности должны оцениваться и устанавливаться таким образом, чтобы обеспечить девелоперу приемлемую окупаемость и прибыльность его инвестиций в реконструкцию, организацию бизнес-процессов, возможность пролонгации отношений.
Поскольку доверительное управление предполагает большую привлекательность недвижимости в перспективе, увеличение ее стоимости и качества за счет профессиональных и рыночных методов управления, то оно зачастую применяется собственниками как промежуточная форма между арендой и приватизацией имущества. Данное обстоятельство также является стимулом участия девелопера в такой модели сотрудничества, поскольку условиями соглашения может предусматриваться преимущественное право выкупа управляемого объекта.

Похожие материалы

Наследование. Дарение. Пожизненная рента стр.92

5)    если предметом договора является перевод дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом, то он должен осуществляться с соблюдением правил, предусмотренных ст. 391 и 392 ГК РФ.